Как составить ТЗ на проектирование, чтобы проект прошёл экспертизу с первого раза

Почему от качества ТЗ зависит успех прохождения экспертизы

Техническое задание (ТЗ) — один из ключевых документов, с которого начинается жизненный цикл проекта. Его структура, полнота и точность напрямую влияют на содержание проектной документации и её последующую экспертную оценку. Недоработки и противоречия в ТЗ становятся источником технических ошибок, неувязок и возврата проекта с отрицательным заключением.

В отличие от формальных требований законодательства, качественное ТЗ — это не шаблон, а прикладовой инструмент управления проектированием. Оно должно учитывать региональные условия (например, сейсмичность и климат Астраханской области), технические ограничения и требования будущей эксплуатации.

Типичные ошибки при составлении ТЗ и их последствия

• Общие формулировки («сделать здание с инженерными системами», «разместить торговые помещения») без параметров и ограничений.
• Отсутствие сведений о техусловиях и лимитах подключения к инженерным сетям.
• Игнорирование ограничений по охранным зонам, красным линиям, санитарным разрывам.
• Неучёт нормативных требований по пожарной безопасности, нагрузкам, эвакуации, доступности для маломобильных групп населения.
• В ТЗ не указана стадийность реализации, что ведёт к расхождению в логике проектирования.

В результате: архитектурные и конструктивные решения оказываются неувязанными, сетевые подключения — невозможными, а проект — неприменимым или нереализуемым на конкретной площадке.

Что должно содержать профессиональное ТЗ

• Описание объекта: назначение, площадь, этажность, вместимость, число пользователей и посетителей.
• Уточнение функциональных зон: что именно должно быть предусмотрено в здании (офисы, кафе, склад, паркинг и т.д.).
• Инженерные условия: техусловия, требования к давлению, расходу, мощности, резервированию.
• Требования к конструкциям: тип фундамента, пролетность, предпочтительные материалы, несущие схемы.
• Климатические и геотехнические особенности: климат Астрахани (жаркое лето, ветровая нагрузка), просадочные грунты, УГВ.
• Нормативные акценты: указание применимых СП, ГОСТ, особые требования пожарной, санитарной, промышленной безопасности.
• Ограничения и допуски: плотность застройки, отступы, высотные ограничения, доступ к участку.

Кейс: объект в Наримановском районе, 2023

Застройщик планировал строительство одноэтажного торгового центра на участке в зоне плотной жилой застройки. В ТЗ отсутствовали данные о допустимой нагрузке на электросети и не были проработаны санитарные зоны для размещения вентиляционного оборудования. Проект получил отрицательное заключение экспертизы из-за превышения допустимого уровня шума и отсутствия подтверждения лимитов потребления. При повторной разработке ТЗ с участием технического консультанта проект был скорректирован и успешно прошёл проверку.

Практические рекомендации по составлению ТЗ

• Включать в команду подготовки ТЗ инженеров: по электрике, ВК, ОВиК, а также конструктора.
• Проводить инженерные изыскания до разработки ТЗ или параллельно — чтобы учесть реальные условия площадки.
• Заранее получать техусловия и проверять их применимость к проектируемому объёму.
• Согласовывать ТЗ с архитектором и планировщиком, чтобы предусмотреть реальные ограничения (уклоны, подъезды, санитарные зоны).
• Проводить юридическую проверку земельного участка: категория, разрешённое использование, наличие обременений, ЗОУИТ, СЗЗ.

Техническое задание — это не формальность, а точка запуска управляемого и реализуемого проектирования. Качественное ТЗ сокращает число замечаний экспертизы, ускоряет согласования, снижает риски переработки и потерь. Сильное ТЗ — это сильный проект.